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卖方掌握市场定价权

发布时间:2019-11-27 00:28:30

  楼市无假期。刚刚过去的十一长假期间,多数热点城市楼市量价齐升,成交量直逼历史同期峰值。长假结束后,银十行情延续,一些地区再现一房难求的局面。

  在本轮楼市异动过程中,预期失控被认为是推动房价上涨的重要因素。其中,因高价地频出引发的涨价预期,以及因传言引发的政策松动预期,在很大程度上使市场陷入恐慌。随着房价攀升,购房者买涨情绪恐将在短期内继续存在。

  当前长效机制已经成为市场关注的焦点。但短期之内,主管部门更倾向于采用行政手段引导预期。按照主管部门的要求,近日北京、杭州分别暂停了两宗热门地块的出让,目的在于释放平抑地价信号。业内人士认为,未来可能有更多的热点城市采取这一举措。

  卖方掌握市场定价权

  中原地产研究中心统计数据显示,今年国庆长假期间(10月1日-7日),全国主要的54个城市新建住宅签约套数为19572套,比上年同期上涨了6.2%。一些热点城市成交量仍接近近五年的峰值。各地的数据显示,长假过后的一周,楼市成交量仍保持在较稳定的水平。一些新开盘的项目出现了日光局面。

  长假期间楼市向好是金九行情的延续,但真正让人惊讶的还是房价上涨的趋势。来自中国指数研究院的数据显示,今年9月,全国百城新建住宅平均价格为10554元/平方米,环比上涨1.07%,涨幅比8月扩大0.15个百分点。自去年6月以来连续16个月上涨。而根据易房产数据中心的监测,仅仅在十一长假期间,深圳成交房屋的均价就达到38000元/平方米。

  实际数据恐怕还要超出上述统计。据中国调查,位于北京大兴区的金融街融汇、住总万科橙等多个项目,在建委备案及对外报价均为1.8万元/平方米左右。但在实际销售中,购房者需根据不同的户型,在首付中额外缴纳数额不等的精装修费用。这进一步提高了购房成本。

  虽然定价提高有各项成本抬升的因素,但从供需双方的强弱态势来看,供应方显然已经牢牢掌握了定价权。京城某上市公司销售总监向中国证券报表示。

  市场供不应求的态势是导致出现卖方市场的原因。以北京为例,近几年来,北京市场的商品住房土地有效供应量(不含保障房用地)远低于同期商品住房销售量,市场明显供不应求。来自北京市住建委的数据显示,截至10月9日,北京商品住宅库存(期房+现房)为59921套,历史上首次跌破6万套,去化周期不足半年。

  另一个重要因素在于房企充裕的资金。截至日前公布今年前9月销售业绩的15家房企,总销售业绩达到5455亿元,同比增长了42%。其中部分企业已提前完成全年销售目标。

  热点城市供不应求的大势以及房企不缺钱的现状,使定价权牢牢掌握在卖方手中。一个案例便是,在7月北京房山区诞生区域单价地王之后,同区域一些新房项目便纷纷推迟开盘日期,以求上调价格。

  改善型需求占比攀升

  从需求方的角度看,购房者对价格的承受力在进一步提高。有统计显示,近几个月来,北京楼市成交的平均户型面积均有一定程度的提高。这种变化说明,改善型需求正在逐步入市。

  北京房山区某商品房项目负责人向中国证券报表示,在今年上半年的市场交易中,首次置业需求仍占绝对优势;而从年中开始,对价格承受力较高的改善型需求开始占据越来越大的比例,这也成为近期支撑北京房价的重要因素。

  在不少业内人士看来,引发近期楼市异动的需求因素中,还有恐慌性情绪存在。从今年7月开始,在各路豪强的争抢下,一线城市陆续诞生了一批单价和总价地王。短短不到两个月的时间,北京地王门槛已从4万元/平方米攀升至7万元/平方米。进入8月,地王潮从一线城市逐渐蔓延至二线城市。10月10日,天宝远东以5.68亿元拿下浦东新区潍坊新村街道黄浦江沿岸E18单元住宅地块,溢价率63.2%,楼板价40106元每平方米,这意味着今年上海单价地王易主。

  如果说地王的诞生只是个案,土地成本提高则已是普遍现象。最近两个月来,北京的台湖、孙河、亦庄、房山等区域的土地成本均达到历史高点,这种普涨现象也成为推升北京房价六环过两万的重要因素。

  此外,楼市政策松动预期也在助长恐慌情绪蔓延。今年以来经济复苏力度不及市场预期,有关房地产救经济的论调再次出现,加之各地地方债务压力增大以及城镇化概念的发酵,市场预期楼市政策可能有所松绑。与此同时,房地产长效机制的酝酿,也在引发行政调控手段退出的论调。

  一方面是土地成本提高引发的涨价预期,另一方面是市场传言带来的调控松动预期。在两种预期夹攻下,市场出现恐慌的买涨情绪便不难理解。

  业内人士认为,在市场供需关系短期内难以平衡的情况下,预期管理失控正在助长楼市异动。在我国房地产行业发展史上,这种情况并不少见。

  多数分析认为,随着房价的不断攀升,年末数月的房地产成交量可能受到一定的抑制。但当前导致市场恐慌情绪的因素仍然存在,因此未来一段时间,房地产市场的量价仍将维持在相对较高的水平。

  行政调控存加码可能

  市场异动往往是政策调整的先兆。从一些地方政府近期的动作不难看出政策调整的端倪。

  10月9日,北京市国土局暂停了顺义新城第21街区a、c地块的挂牌出让。虽然已改头换面,但外界对该地块并不陌生。2009年11月20日,大龙地产曾以总价50.5亿元、单价2.99万元/平方米的成本竞得顺义区后沙峪镇天竺开发区22号地块,成为当时北京单价、总价双料地王。此次暂停出让这宗低密度地块,正是老地王的一部分。

  无独有偶,杭州市国土资源局萧山分局也暂停了本拟于10月10日出让的杭州萧山湘湖地块,该地块因位置稀缺、起价高而被认为是杭州的准地王项目。同时被暂停出让的,还有位于萧山主城区金城路的一宗50.6亩的商住地块。

  两个热点城市相似的动作,被认为与中央管控地王的思路有关。今年9月25日,国土资源部召集16个城市国土资源部门负责人专题研究房地产用地管理和调控。国土部明确提出要在稳定土地供应的同时,平抑地价信号,供求紧张的城市务必做到年内不再出地王影响预期。

  据悉,上述16个城市包括北京、上海、广州、深圳等一线城市,以及近期出现地王的天津、杭州、南京、苏州等二线城市。因此,国土部上述约谈的意图十分明显。

  分析人士认为,未来将有更多的城市效仿上述两地的做法,推迟热门地块的出让。与此同时,在土地出让中,限地价竞房价等手段将越来越多地运用。今年四季度,各地的地王出现频率将有明显削弱。

  另有观点认为,为维护三中全会前后楼市的稳定,短时间内楼市调控政策的总基调不会发生大的变化。对于热点城市来说,行政手段甚至有加码的可能,如限价令、限房价竞地价等手段范围可能扩大。

  事实上,此前出现的高地价和高房价,已使得部分上市房企再融资申请的审批速度有所放缓。因此,在楼市长效机制尚无法很快建立之时,现有的调控政策还将在相当长的时间内存在。

  近几个月来看,高层表态似乎较少提及房地产调控。有分析认为,随着长效机制的出台,未来的楼市调控思路将可能发生根本变化。近期的一轮楼市异动可能会加快上述机制的出台步伐。

  据了解,未来一段时间高层可能会率先公布有关房产税试点扩围、个人住房信息系统联等工作的进展情况,并明确房地产用地供应的相关长效政策,从而稳定市场预期。

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